青年公寓，租赁市场的下一匹“黑马”？

文章 | 空间秘探，作者 | 郑佳铌

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互联网大厂企业员工，最近在微信朋友圈、抖音、小红书等平台上凡尔赛最多的是 " 房子 "，不是买的房子，而是租的公寓。300 元一个月，在广州市中心就能租到的一室一厅，你能想象吗？

大厂福利，公寓租金仅为市场价 1 折

" 晒房 " 的缘起，是广州的特卖电商唯品会，投资 1.2 亿元在市中心核心地段改造 672 套公寓并交付给员工入住，而租金仅为市场价的 1 折。

空间秘探了解获悉，该公寓名为 " 唯家公寓 "，而租金仅以市场价的 1 折的超低价租给自家员工，平均价格也就 300 元 / 月左右。据了解，入住唯家公寓的员工中，95 后占比 6 成以上，刚毕业的大学生入职后也会获得抽签入住的资格。" 唯家公寓 " 这一企业员工宿舍型公寓中不仅内部给唯品会企业基层员工入住，不少中高层白领也会居住于此，作为企业福利，租金远低于市场价格。

无独有偶，今年 5 月 4 日，京东高调宣布 " 京东青年城 " 正式启动，这一项目是京东计划花费超过 60 亿元所建起近 4000 套可拎包入住的员工公寓项目。据悉，这其中，包括了中高阶级的员工入住，还特别为初入职场的实习生准备了千余套公寓，以缓解他们从学校到职场的住宿压力。预计租金价格约为市场价格的一半。

近年来，受综合因素的驱动，租赁市场许多潜在的板块被不断挖出，以年轻群体为主导的青年公寓这一细分市场被充分激活，如蓝领公寓和白领公寓，都可以纳入这一范畴，相比于服务式高端公寓，蓝领公寓和白领公寓这类的青年公寓主打一个价格亲民，价格亲民，公寓产品品质却越来越好，自然会受到市场青睐。

目前，国内已经有专门运营此类项目的企业出现，并推出了一系列标杆型项目。从市场来看，青年公寓属于亟待开发的一片 " 蓝海 "。

国内很多公寓运营商，也从综合类公寓逐步转向更精准的公寓产品方向来。例如，细分领域第一的安歆公寓，专注为企业员工提供全方位住宿产品，覆盖白领公寓 , 合租公寓 , 蓝领公寓等等，并针对企业基层、中层、高层，分别提供不同的长中短期酒店式、连锁化、专业性的 " 一站式 " 住宿服务。在各产品线的配比方面，定位蓝领公寓的乐寓占比达到 90% 以上。

此外，魔方公寓，凭借 " 自身增长 + 整合并购 " 双轨并驱的发展模式，以多款公寓产品切入该租赁细分市场，它不仅为都市白领提供长期独立居住的标准化解决方案。还在巩固白领公寓市场优势基础上，大力推进蓝领公寓细分市场的城市布局，并推出品牌—— 9 号楼公寓。目前，9 号楼公寓规模及影响力将持续提升，已经在全国范围内为数十家大型企业客户提供了更加舒适、便捷的租住服务，有效缓解了城市 CBD 及产业园区周边基层员工的职住平衡问题。

这些公寓品牌以多渠道拓展规模，多人群覆盖，在企业员工宿舍的道路上发展的逐渐成熟。作为青年公寓，包括的不单是一些企业白领人群，还包括了许多城市蓝领。而今青年公寓下蓝领公寓板块的空白正在被填补，高性价比、个性化服务都很大程度的满足了企业员工的住宿需求，也吸引了大批青年人才对此选择。除此之外，表现出色的公寓市场不仅聚集了专业的公寓品牌专注做起企业员工公寓，更是吸引了互联网企业的加入。

在长租公寓风起云涌的当下，互联网企业为员工建立宿舍型公寓的一大动作，也意味着互联网企业开始进军公寓市场。实际上，不论是公寓品牌多产品线的打造，还是互联网企业专门建立的宿舍，其人群所覆盖的大多都为年轻群体。不难预测，未来以年轻群体为主体，融入了白领和蓝领的青年公寓或将成为公寓市场中值得探索的 " 新赛道 "。

从 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蜕变史

观察发现，刚毕业的大学生已经成为国内公寓市场中占比较高的租客群体，青年公寓所呈现形式也在不断发生变化。例如青年公寓下的蓝领板块，从诞生之初面向服务行业人群需求的租赁型职工宿舍，伴随发展逐渐面向企业主，开始专门为企业员工提供住宿服务的企业员工公寓。

早期，蓝领公寓中的 " 蓝领 " 大多以从事服务业和建筑业为主。起初的蓝领公寓也是从合租宿舍开始发展，在计划经济时代和改革开放初期，职工多半是安排住进单位的集体宿舍，6 个甚至 8 个蓝领工人挤在一个空间窄小的房间内生活，整个住宿环境呈现的是一副脏、乱、差的模样。

例如，早前上海有一批房源被周便的餐饮店、汽修店收入作为员工宿舍，宿舍里甚至连阳台和客厅都放满了上下床。针对这一现象，上海市发布了《上海市住房租赁条例》，《条例》明确规定禁止群租，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，要求对员工宿舍居住环境进行改善。

如今，随着蓝领们的 " 换代 "，" 宿舍 " 也开始蜕变了。现在的蓝领公寓所针对的群体大多以 90 后为主，上一辈蓝领们所追求的住宿条件 " 一张床 " 即可被满足。而今，" 一张床 " 带来的集体宿舍，已经不被 " 新蓝领 " 们所接受。" 新蓝领 " 们的住房需求开始向白领靠近，他们的需求在不断提升，更加看重居住环境的舒适和服务质量的改善。两代人对住房的要求发生了巨大的变化，让这个市场有了一个更加良性的发展。

慢慢的，在蓝领的换代后和政策的引导之下，集体宿舍随着住房改革的浪潮渐行渐远。" 宿舍 " 已不再是简单的 " 宿舍 "，它褪去一层外皮，穿上一件新衣，开始向 " 公寓 " 发展。例如，2018 年，北京不断调整政策保障住房安全，为多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题，促进职住平衡。北京市四部门印发《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁型职工集体宿舍。意见实施两年半后，安歆乐寓、魔方 9 号楼等一批转为员工提供住宿的蓝领公寓逐渐成型。

以北京大兴 9 号楼公寓为例，政策发布过后，蓝领们从跳出了 " 宿舍 "，纷纷住进 " 公寓 "。不仅住宿空间上变得更大，每个房间都配备了独立卫浴。甚至为 " 蓝领 " 住户们还配备了餐厅、洗衣房、公共客厅，自动售卖机等。有的 " 蓝领公寓 " 还配有健身房、阅读区、游乐区等等，以满足蓝领的精神文化需求。

9 号楼的出现在 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 这条蜕变路上表现得格外明显，不仅满足了上一辈蓝领所需要的 " 一张床 "，还从服务和产品更新上实现了 " 新蓝领 " 们对生活品质的追求。这也因此意味着原本的 " 宿舍 " 已经逐渐向以服务为主的 " 公寓 " 走去。

近年来，在消费升级的影响下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓在一定程度上，取代了传统的租房行业。而白领公寓和蓝领公寓这类专为年轻群体提供住所的青年公寓随之在市场上的渗透率也得到了进一步的提升。

事实上，在做好 " 一张床 " 背后是租赁市场的结构性优化和服务能级提升，蓝领公寓从 " 宿舍 " 到 " 公寓 " 的蜕变也代表着从产品到服务层面的变化。从服务角度出发，以人为本，了解租客需求提供高效服务。再到将产品基于租客的角度，让每个产品以根据他们的需求去做提升和迭代。这一现象已经成为了蓝领公寓发展的首要原则。而这种以企业的需求和员工的需求为出发点，在做好产品标准化的同时不断升级服务。也正是蓝领公寓超越过去集体宿舍最大的不同，是蓝领公寓蜕变的核心。作为更大范围且同样以白领、蓝领为主要受众群体的青年型公寓也亦是如此，它所包含的为蓝领市场经过了从集体宿舍到公寓的转型，恰恰也说明了青年公寓在时代中的不断变迁，在产品上，它不断升级、更新做到以最大程度来提供舒适。在价格上，与企业福利或政府合作以最实惠的价格租给年轻人。

青年公寓为何值得加码？

实际上，青年公寓对于当下市场来讲，即是针对于社会青年群体或企业员工所开发的白领公寓和蓝领公寓的融合版块。青年公寓为何值得加码？主要有以下几个原因。

首先，政策暖风频吹。" 产城融合 "、" 职住平衡 " 已经成为 " 十四五 " 期间租赁住房发展关键词。如今，白领公寓相对在长租公寓市场中较为吃香，蓝领公寓相较于过去民房租住，越来越受到政府的支持和鼓励，这也从政策层面给予发展动力。纵观近两年的相关政策，在一些外来务工者相对集中的城市里，可以很明显地看出国家在解决蓝领群体住房问题上的决心。

以上海为例，以前不少年轻人为了节省租金，一般租住在 " 老公房 " 里，" 老公房 " 是群租房丛生的重灾区。老公房即老式公房，主要是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的公有住房、公产住宅。

这些 " 老公房 " 集中了租赁行业的种种乱象：噪音不断、垃圾堆积、渗水漏水、邻里争端、安全问题 …… 有时候一套 40 平方米的一室一厅能挤进 8 个人，90 平方米的房要入住近 30 人。如上文描述的一样，这些房源大多以个人名义租下。" 作为周边餐饮店、美容美发店、汽修店等的员工宿舍，甚至连阳台和客厅都放满了上下床。"

正因如此，2022 年 11 月 23 日，《上海市住房租赁条例》获表决通过，并已于 2023 年 2 月 1 日起正式施行，以地方立法的形式规范住房租赁行为。

目前，蓝领公寓在北上广深一线城市，杭州、重庆等新一线城市发展的如火如荼。部分城市针对推动蓝领公寓发展的相应政策已出台，如北京、杭州先后明确提出鼓励支持蓝领公寓的发展，增加共给、规范管理、加强保障，并运用前期补贴、费税减免等方式支持其发展。政策的出台吹动着合规发展和有序竞争，不仅促进青年公寓进入快速发展道路，也让青年公寓在长租公寓市场发展中表现得更为规范。

其次，该市场需求量大。人才是驱动城市经济发展的引擎，随着中国经济发展进入新常态，人才成为了驱动未来产业升级的核心要素。人才的流动已然成为青年公寓发展重点的机遇。

不过，严峻的现实是，近年来，一、二线城市甚至新一线城市居高不下的租金成为了阻碍人才流动的藩篱，有的年轻求职者在一线城市的工资 70% 用来租房。针对于此，部分城市早在 2017 年开始就颁布了不同程度的 " 抢人政策 " 减轻青年求职者的经济负担， 以获得人才储备，激发城市活力。例如，2019 年迎来的那波 " 抢人热潮 "，近 30 城出台不同的激励政策，主要可分为：租房补贴、买房补贴、创业奖励、生活补助等几个部分，各个城市的激励政策力度也有不同。

面对涌入的年轻群体，不论是一线还是新一线城市， " 乐业 " 的前提，是 " 安居 "，解决好青年人群的居住问题，才能升级城市加速发展的引擎。为了更好的做到将人才留下，青年公寓的出现反倒成了一种有效的解决方式，其中白领公寓为具有高消费能力的企业白领提供了高配的居住和服务模式，而蓝领公寓则是能为那些企业基础员工在提供落脚之地的同时提供了更完善的租住环境。人才流动激发巨大的市场需求量，被投资商视为公寓市场下一个 " 潜力股 "。

最后，企业客户端较为稳定。大量的人才涌入，成为了催生了为企业端解决外来人才需求的动力。企业也成为了青年公寓市场中较为稳定的一 " 大客户 "。

青年公寓下的细分板块不断被发展，其中蓝领公寓市场的发展相对稳定，大多都采用企业住宿的 To B 模式，相较于白领公寓的个人客群，具有更高的稳定性和抗风险能力。白领公寓的客户主要是个人，蓝领公寓则主要针对企业员工，客户实际上是雇佣这些员工的企业。由于面向企业租赁，大多蓝领公寓与客户签订的合同期都较长，且客户稳定，续签比例高，大大降低了频繁换租导致的租金损失，能够降低空置风险的同时拥有稳定的租金收益。

例如，魔方公寓旗下特别为企业定制开发的 9 号楼公寓是面向 B 端市场、专为企业定制化提供员工居住服务的产品。它是按房间向企业（不单独面向个人）出租。魔方 9 号楼公寓的这种定制化的经营模式，不但很大程度的保证了魔方在公寓客户端方面的稳定性，还通过为企业员工提供整体的租住解决方案的方式为企业留住人才。

此外，" 圆宿 " 作为定位于企业员工（蓝领）宿舍的公寓品牌，它启动的 " 圆宿外包 " 项目在 " 蓝领公寓 " 领域打开了一定的知名度。据了解，" 圆宿外包 " 主要面向餐饮、外卖、快递、培训等行业企业，以企业员工酒店化住宿管理服务理念，为企业提供酒店式、连锁化、专业性的 " 一站式 " 员工住宿生活服务，并且围绕企业和企业员工的需求提供相关的增值服务。目前，" 圆宿 " 积累了大量稳定的客户端，与企业合作已超过 20 家，意向企业超过 50 家。富士康、京东等一些大型企业也在主动联系他们，有意成为合作关系。

事实上，稳定的客户端通常经营稳定，具有较强的支付能力，即使有床位空置，也能收到企业支付的固定租金。因此，企业宿舍运营商不仅可以保持稳定的客户，还能保持良好、稳定的现金流。

青年公寓如何成为租赁市场下一匹 " 黑马 "

面对如此广阔的市场，青年如何成为租赁市场下一匹 " 黑马 "？是值得重点研究和实践的，以下几点，仅供参考。

牢抓成本优势，链接社区生态圈

青年公寓中相较于对地段、区位有较高要求的服务式公寓而言，具有显著的成本优势。城市三产员工宿舍通常只要求交通便利，可辐射商业中心的服务人群即可，而产业园区企业宿舍则多位于城市远郊的产业园周围，土地成本较低。此外，部分企业住宿运营商通过 " 物业托管模式 " 获取房源，与政府、B 端企业方、园区方等合作，对其物业进行后续的运营和管理，而这种模式也可有效降低租金成本。

与所有行业一样，青年公寓在发展中也需要规避行业特性导致的 " 雷区 "。长租公寓是重资产行业，投入大、回报周期长、盈利模式单一。尽管像青年公寓下的蓝领公寓投资相对较小，剪刀差会更大一点，但一旦项目出现空置，仍会产生现金流风险。在稳租金的调控下，收入单一的脆弱结构又进一步暴露。

可以做的是，在开发青年人群线下入口的同时，实现青年公寓线上生活平台。例如，安歆公寓运营商会提供兼职信息，职工培训课程。此外，还会发展当下青年群体易于接受的新兴娱乐业态。积极拓展开发周边服务，通过收集基础服务信息以便捷租户生活，开发蓝领人群的线下入口。同时，增加线上生活服务增值收益，如购物、租赁、到家服务等。形成线下与线上联动，符合青年群体特点的生活服务生态圈。

由此，对于公寓运营商来说，一定要重视公寓里人的社区化链接，营造成特有的社区文化，才能让公寓租客有一种家的温暖和族落的归属感。

持续发力政企合作，有效实现市场布局

青年公寓作为提供服务的一方，服务的是数以万计的务工青年。青年公寓背后不但有政策的支持，也有企业的稳定客户源。如今住房租赁被提高到国家战略层面，解决好企业基层员工的住宿问题，也就成为解决城市住房问题的重点工作。青年公寓应该抓住政企利好，发力于与政企合作模式，扩大青年公寓在市场中的总布局。

早在 2020 年，探索政企合作的模式就已经被开启。以安歆公寓为例，安歆公寓在 2020 年中标了杭州《福田居水墩蓝领公寓运营服务选聘》项目后便开启了通过输出精细化运营管理体系与政企的合作模式。如今，全国 TOP 100 的服务型企业 80% 为安歆的客户，顺丰、盒马鲜生、华润、全家、711、肯德基、永辉、萨莉亚、四通一达等都是安歆的客户，安歆集团在中国市场的布局有了进一步的提升。

除此之外，今年年初，安歆集团确认与共青城人才发展集团达成合作共识。据了解，该项目是安歆集团携手共青城市委组织部、共青城市人才发展集团在共青城打造的首个人才住宿服务项目。

青年公寓和政企开启合作，在政策背景之下，筛选优质青年公寓运营商，共同合作推进住房项目运营。而在企业背景下，两者强强联手，为产才城发展注入更多动能。青年公寓不仅在以运营商的身份在布局公寓市场，也是以合伙人的身份将每个项目推动发展。可见，青年公寓的发展潜力无限，市场化企业以及政府平台将与青年公寓形成互补。

深耕增值业务，打造增长新引擎

随着生活方式和消费理念的转变，人们对租住需求也有了新变化。多样的需求下也是差异性的显现。对于强烈的服务需求，或许有些人更愿意花钱去获取更多的与居住相关的增值服务。这种消费观念的转变，意味着住房租赁行业新的盈利点已经形成：增值服务。而在产品同质化的市场环境下，增值服务甚至成了公寓企业的利润突破口。

公寓住宿业本身从属于服务行业，如今青年公寓已经告别唯规模论，走上了从产品转向服务的道路。目前，青年公寓行业仍有 " 增值空间 " 可挖。拿魔方公寓举例，其增值服务涉及入室保洁，免费维修、定制企业房型及提供班车等。一位业内人士表示认为：" 想要让行业真正‘活起来’，就要在增值服务上下功夫，积极开发客群线下入口，挖掘更多场景消费。"

在过去的竞争赛道上，租赁住房拼的是规模，是快速扩张，而现在，拼的是增值业务。这是一次创新，也是一次价值突围。而面对现在消费者的需求，增值服务已然成为青年公寓应该不断探索的一个方向。在合理范围内提供保值服务的同时，寻找并发展增值服务是青年公寓在综合发展方向中不可忽视的。

综上，大量青年人才注入一、二线城市，青年公寓作为长租公寓行业的细分市场，在行业内的关注度也在逐步提升，投资价值也在被逐步挖掘。青年公寓的出现更好地满足了一些企业白领或者城市蓝领在生活需求上的向往。尤其是在城市产业升级的推动下，不仅公寓头部企业快速进场，甚至引来了互联网大厂积极布局，综合这一切，我们有理由相信，青年公寓完全有可能成为租赁市场的一匹 " 黑马 "，为青年人才们更优质的乐居梦想奔腾而来。

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